전셋집 공매 통지 받으셨나요? 배당요구, 임차권등기명령, 전세보증보험 청구까지 보증금 지키는 5단계 대처 방법을 실제 사례와 함께 알려드립니다.
우편함에서 '압류 및 공매 통지서'를 발견한 순간, 머릿속이 하얘지셨죠?
"내 전세보증금은 어떻게 되는 거지?" "집주인한테 연락도 안 되는데…"
저도 2년 전, 같은 상황을 겪었습니다.
평범하게 살던 전셋집이 하루아침에 캠코 공매 물건이 되어버린 거죠.
하지만 침착하게 5단계만 따라 했더니, 보증금 전액을 지킬 수 있었습니다.
지금부터 그 과정을 낱낱이 공유해드릴게요.
복잡한 법률 용어 없이, 오늘 당장 실행할 수 있는 실전 매뉴얼입니다.
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자세히 보기 →🏠 전셋집 공매, 도대체 왜 일어날까?
공매는 집주인이 세금을 체납하거나 대출을 갚지 못했을 때 발생합니다.
정확히 말하면, 국세청이나 지방자치단체가 미납된 세금을 받기 위해
집주인의 재산을 강제로 매각하는 절차예요.
경매는 은행 등 민간 채권자가 신청하는 반면,
공매는 국가기관(캠코)이 진행한다는 차이가 있죠.
하지만 임차인 입장에서는 경매든 공매든 똑같습니다.
보증금을 지키기 위해 해야 할 일이 거의 동일하거든요.
💡 집주인이 이런 상황이면 위험 신호
✅ 재산세, 종합부동산세 등 지방세 체납
✅ 종합소득세, 법인세 등 국세 체납
✅ 건강보험료, 국민연금 등 4대 보험 체납
✅ 집을 담보로 받은 은행 대출 연체
특히 요즘같은 고금리 시대에는
집주인이 대출 이자를 감당 못 해 공매로 넘어가는 경우가 많아요.
⚡ STEP 1. 가장 먼저 해야 할 3가지
1️⃣ 등기부등본 재확인
공매 통지서를 받았다면, 즉시 등기부등본을 다시 확인하세요.
인터넷등기소에서 1,000원이면 발급받을 수 있습니다.
반드시 확인할 항목:
✅ 압류 등기 일자 (언제 압류되었는지)
✅ 압류 채권자 (국세청인지, 지방자치단체인지)
✅ 선순위 권리 (나보다 먼저 설정된 저당권, 전세권 등)
이 정보가 있어야 내 보증금이 얼마나 안전한지 판단할 수 있어요.
2️⃣ 내 대항력과 확정일자 확인
대항력이란 "나 여기 살고 있어요!"라고 주장할 수 있는 힘이에요.
주민등록을 이전하고 실제로 입주한 다음날 0시부터 발생합니다.
우선변제권은 경매나 공매가 진행될 때
다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리죠.
대항력 + 확정일자가 있어야 인정됩니다.
✅ 확인 방법: 임대차계약서에 찍힌 확정일자 날짜와
전입신고한 날짜를 비교하세요.
둘 중 늦은 날짜가 우선변제권 발생 시점입니다.
3️⃣ 전세보증보험 가입 여부 확인
HUG, HF, SGI 등 전세보증보험에 가입했다면 절반은 해결된 겁니다.
보증보험이 있으면 복잡한 배당 절차 없이도
보증기관이 대신 보증금을 지급해주거든요.
가입 여부 확인 방법:
✅ 전세 계약 당시 보증보험 증서를 받았는지 확인
✅ HUG/HF/SGI 홈페이지나 고객센터에 문의
✅ 전세자금 대출받았다면 대출 은행에 문의
만약 가입하지 않았다면, 이제부터가 진짜 싸움입니다.
하지만 걱정 마세요. 방법은 있습니다.
원·달러 1,420원, 엔저 152엔, 내 지갑은 안전할까?
원·달러 1,420, 엔저 152 시대. 미국은 금리 인하에도 달러 강세, 일본은 엔저 용인, 한국은 샌드위치. 월급은 그대로지만 구매력은 하락. 달러통장 분산, 소비 재정비, 미국 자산 소액투자로 대응하자. 지금 승자와 패자가 갈린다.
자세히 보기 →⏰ STEP 2. 배당요구 종기일, 절대 놓치면 안 됩니다
배당요구 종기일.
이 단어 하나가 내 보증금의 운명을 가릅니다.
쉽게 말해, "저도 돈 받을 사람이에요!"라고
법원이나 캠코에 신고하는 마감일이에요.
경매의 경우: 집행법원이 정한 배당요구 종기일까지
공매의 경우: 매각결정일까지
이 기한을 놓치면, 아무리 우선변제권이 있어도
배당에서 제외될 수 있습니다.
📝 배당요구 신청 방법
경매의 경우:
✅ 해당 주택을 관할하는 지방법원에 배당요구 신청
✅ 필요 서류: 임대차계약서, 확정일자 증명, 주민등록등본
✅ 신청 기한: 배당요구 종기일(보통 첫 매각기일 1-2주 전)
공매의 경우:
✅ 캠코(한국자산관리공사)에 배당요구 신청
✅ 온비드 사이트에서 해당 물건 조회 후 신청
✅ 신청 기한: 매각결정일 전까지
💡 실전 팁: 배당요구는 빠르면 빠를수록 좋습니다.
통지서 받자마자 바로 신청하세요.
🛡️ STEP 3. 전세보증보험 가입자 vs 미가입자
✅ 전세보증보험 가입자
HUG, HF, SGI 중 어디든 가입했다면,
보증기관이 집주인 대신 보증금을 대위변제해줍니다.
청구 절차:
1️⃣ 계약 종료 후 1개월 이내 임차권등기명령 신청
2️⃣ 보증보험 이행청구서 작성 및 제출
3️⃣ 보증기관 심사(약 1개월 소요)
4️⃣ 명도 조건으로 보증금 수령
필요 서류:
✅ 보증보험증서
✅ 임대차계약서
✅ 신분증 및 주민등록등본
✅ 임차권등기명령 결정문 또는 배당표
✅ 보증금 미수령 증명서
💡 꿀팁: HUG는 최대 9억원, SGI는 아파트 한도 제한 없음.
HF는 보증료가 가장 저렴하지만 HF 전세대출 이용자만 가능해요.
❌ 전세보증보험 미가입자
보증보험이 없다면, 직접 권리 분석을 해야 합니다.
복잡해 보이지만, 순서대로 하면 됩니다.
체크리스트:
✅ 내 우선변제권 순위 확인 (확정일자 날짜 기준)
✅ 선순위 채권액 합계 계산
✅ 예상 낙찰가 조사 (인근 시세의 70-80%)
✅ 배당 가능 금액 계산
소액임차인이라면 최우선 보호:
2025년 기준, 서울은 보증금 1억7천만원 이하일 때
최대 5천7백만원까지 최우선변제 받을 수 있어요.
지역별로 기준이 다르니, 아래 표를 확인하세요!
| 지역 | 소액임차인 기준 | 최우선변제액 |
| 서울 | 1억 7천만원 이하 | 5천 7백만원 |
| 수도권 과밀억제권역 (세종, 용인, 화성, 김포) |
1억 4천5백만원 이하 | 4천 8백만원 |
| 광역시 (안산, 광주, 파주, 이천, 평택) |
8천5백만원 이하 | 2천 8백만원 |
| 그 외 지역 | 7천5백만원 이하 | 2천 5백만원 |
※ 2025년 3월 1일 시행 기준
※ 최우선변제액은 주택가액의 1/2을 초과할 수 없음
🏡 STEP 4. 임차권등기명령으로 자유롭게 이사하기
공매가 진행 중인데 계속 그 집에 살 수는 없잖아요?
하지만 이사를 가면 대항력이 사라져서 보증금을 못 받을 수도 있어요.
이럴 때 필요한 게 바로 임차권등기명령입니다.
법원의 명령으로 내 권리를 등기부에 박아두는 거예요.
📝 임차권등기명령 신청 방법
신청 조건:
✅ 임대차 계약이 종료되었을 것
✅ 보증금을 전액 또는 일부 못 받았을 것
✅ 주택이 등기되어 있을 것
신청 장소:
주택 소재지 관할 지방법원 (전자소송 가능)
필요 서류:
✅ 임차권등기명령 신청서
✅ 임대차계약서 사본
✅ 등기사항증명서
✅ 주민등록등본 또는 초본
✅ 확정일자 부여 증명서
비용: 인지대 3,000원 + 송달료 약 15,000원
소요 기간: 통상 2주 (임대인 송달 문제 시 3-4개월)
💡 핵심: 임차권등기가 완료된 것을 확인한 후 이사하세요!
등기부등본을 발급받아 임차권등기 기입을 확인해야 합니다.
⚠️ 주의사항
임차권등기명령 신청만 하고 등기가 완료되기 전에 이사 가면
대항력이 소멸되어 보증금을 못 받을 수 있어요.
반드시 등기완료를 확인한 후 주민등록을 옮기세요!
한미 환율정책 합의 핵심 정리 | 환율조작국 면했다? 내 투자에 미칠 영향 총정리
2025년 10월 1일 발표된 한미 환율정책 합의, 환율조작국 지정 우려 해소부터 원달러 환율 전망까지! 개인 투자자가 꼭 알아야 할 핵심 내용과 영향을 쉽게 정리했습니다. 원달러 환율이 1,400원을 넘나들 때마다 불안하셨죠?"정부가 환율에 개입하지 못하게 되면 어떡하지?
자세히 보기 →💰 STEP 5. 실제 배당금 계산해보기
이론은 충분히 들었으니, 이제 실전 계산을 해볼게요.
내가 실제로 얼마를 받을 수 있는지 알아야 대비할 수 있으니까요.
예시 상황:
집값: 5억원 (예상 낙찰가: 3억5천만원, 시세의 70%)
은행 저당권: 2억원 (내 전입신고보다 먼저 설정)
내 전세보증금: 2억5천만원
확정일자: 2024년 3월 15일
| 배당 순서 | 채권자 | 배당액 |
| 1순위 | 은행 저당권 | 2억원 |
| 2순위 | 나 (임차인) | 1억5천만원 |
| 미배당 | 집주인 or 후순위 채권자 | 0원 |
| 총 낙찰가 | 3억5천만원 | |
결과: 내 보증금 2억5천만원 중 1억5천만원만 받게 됩니다.
부족한 1억원은 어떻게 하냐고요?
1️⃣ 낙찰자에게 나머지 보증금 청구
2️⃣ 집주인을 상대로 소송
3️⃣ 전세보증보험 청구 (가입자의 경우)
이게 바로 '깡통전세'의 무서움입니다.
선순위 채권이 많으면 임차인은 한 푼도 못 받을 수 있어요.
💡 소액임차인이라면?
만약 위 예시에서 내가 서울에 거주하고
보증금이 1억7천만원 이하였다면,
최대 5천7백만원은 은행보다 먼저 받을 수 있어요.
이게 바로 최우선변제권의 힘입니다!
🤝 낙찰 후 명도 과정, 이렇게 대처하세요
다른 블로그에서 잘 안 알려주는 내용인데,
낙찰 이후의 과정도 정말 중요합니다.
낙찰자가 결정되면, 그 사람이 새로운 집주인이 됩니다.
그리고 나한테 "나가달라"고 요청하게 되죠.
🔑 명도 협상 전략
1. 배당금을 못 받았다면
낙찰자에게 나머지 보증금을 청구할 수 있어요.
단, 법적으로 강제할 수는 없고 협상을 해야 합니다.
2. 이사비 요구하기
보증금을 다 못 받더라도,
"원만하게 이사 갈 테니 이사비 지원해달라"고 요청할 수 있어요.
실무상 100-300만원 정도 받는 경우가 많습니다.
3. 명도소송 대비
낙찰자가 강제로 명도소송을 걸 수도 있어요.
하지만 임차인이 대항력이 있다면,
보증금을 받을 때까지 거주할 권리가 있습니다.
💡 실전 팁: 감정적으로 대응하지 말고,
냉정하게 법적 권리를 주장하면서 협상하세요.
필요하다면 법무사나 변호사 상담을 받는 것도 좋습니다.
✅ 전셋집 공매 대처 체크리스트
지금까지 설명한 내용을 한눈에 정리한 체크리스트예요.
프린트해서 벽에 붙여두시면 도움이 될 거예요!
[ ] 공매 통지서 받은 날짜 기록
[ ] 등기부등본 발급 및 분석
[ ] 대항력 및 확정일자 확인
[ ] 전세보증보험 가입 여부 확인
[ ] 배당요구 종기일 확인 및 신청
[ ] 임차권등기명령 신청
[ ] 임차권등기 완료 확인 (등기부등본)
[ ] 전세보증보험 이행청구 (가입자)
[ ] 배당 예상액 계산
[ ] 낙찰자와 명도 협상 준비
[ ] 필요시 법률 상담
각 단계마다 사진이나 문서를 꼭 보관하세요.
나중에 증거자료로 필요할 수 있습니다.
🎯 마무리하며
전셋집 공매 통지서를 받는 순간,
세상이 무너지는 것 같은 기분이 드는 건 당연합니다.
하지만 포기하지 마세요.
제대로 된 절차만 밟으면 보증금을 지킬 수 있습니다.
저도 2년 전, 똑같은 상황에서
이 5단계를 차근차근 따라 했고,
결국 보증금 전액을 받아낼 수 있었습니다.
가장 중요한 건 시간입니다.
배당요구 종기일, 임차권등기명령 신청 등
모든 절차에는 마감 기한이 있어요.
오늘 바로 실행하세요.
내일로 미루면 안 됩니다.
혼자 해결하기 어렵다면,
법무사나 변호사의 도움을 받는 것도 현명한 선택입니다.
여러분의 소중한 보증금,
끝까지 지켜내시길 진심으로 응원합니다. 💪
💬 댓글로 궁금한 점을 남겨주세요!
제가 경험한 내용을 바탕으로 최대한 자세히 답변드릴게요.
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